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以防疫為名,蛋殼對業主、租客“兩頭吃”,剛上市就缺錢了?

2020-03-26 06:53:36 來源: 閱讀:-

文 · 志平

蘇軾有詩云:我今漂泊等鴻雁,江南江北無常棲。

對于漂泊異地的人來說,棲身之所是在異地扎根的開始。在真正積累足夠實力之前,買房不現實,租房成為眾多外來者的選擇。

由此帶來的租房市場有多大呢?

根據艾媒咨詢的統計,截止到2018年,中國流動人口超過2.2億人,其中有2.1億的租賃人口,房屋租賃市場可租賃面積有6 7.3億平米。

而根據預測,到2022年,流動人口將達到2.4億,租賃面積將達到80.6億平米,租賃人口將達到2.4億平米。

數據來源:艾媒咨詢

根據IT桔子的統計,2019年長租公寓在資本市場遇冷,全年長租公寓行業投融資事件16起,同比減少15起,投融資金額123.01億元。

但是,自如、蛋殼公寓、窩趣、魔方、城家五家公寓融得大筆融資共計18.4億美元,頭部企業融資額遠高于2018年公寓行業融資總額。

但2020年開年,一場突如其來的疫情沖擊了各行各業,包括長租公寓市場。在這種情況下,剛剛在1月份成功上市的蛋殼公寓卻出了“幺蛾子”。

最近這兩天,相當多的蛋殼公寓業主表示,平臺以支持防疫的理由單方面通知業主免房租,但卻沒有對租客進行租金的減免。由此引起了業主、租客的極大抗議。

以支持防疫為名,花式拖欠房租

鞭牛士

業主銘先生分別在北京、武漢有一套房源,分別以5000元左右和近4000元的價格租給了蛋殼公寓。

他對鞭牛士表示,在2月1日接到的蛋殼公寓單方面的通知,稱由于疫情需要業主免租。據銘先生的說法,蛋殼公寓給出的時間分別是,北京一個月,武漢三個月。算下來,自己要承擔近兩萬元的損失,這讓他很難接受。

更讓他難以接受的是,蛋殼公寓要求疫情結束后,再補交拖欠的房租。以他的北京房源為例,也就是2月8日(1月份房租繳納時間)之后的房租。

這段時間,他多次希望和官方溝通,只不過客服一直提示等待人數過多。被逼無奈之下,他選擇在黑貓投訴等平臺進行投訴,并且號召自己維權群中的業主也一起投訴,期望可以對蛋殼施壓。

按照蛋殼與業主簽訂的合同,平臺只有在逾期15天后,仍然未向業主繳納房租才算違約,所以,目前銘先生也不會采取太強硬的手段。但他也表示,如果之后仍然不交納房租,他將采取停水停電的方式強制收房。

“強制收房后租客怎么辦”

“我可管不了這么多,我也有房貸要還”

在業主維權群一直流傳著一份文件,這份文件顯示是蛋殼公寓要求業主2月份增加免租期的目的、措施等等內容,其中涉及與業主的溝通機制、考核標準、操作流程、輿論反彈后的各種應對措施。

而要求業主增加免租期的理由是,支持國家的疫情防控。這也是業主最不能接受的地方:一面免了業主的房租,一面收著租客的房租,最后到成全了蛋殼公寓的名聲。

當然,按照文件里的說法,免租并非直接免除了房租,而是會在疫情之后如數繳納,也就是延期打款。但照此來說也就沒有違約一說,當然也沒有相應的賠償金。

根據這份文件的統計,蛋殼公寓在全國有超過7萬的業主。而根據鈦媒體此前的報道,蛋殼公寓目前管理的全國房源有41萬間。當然,距離自如的100萬間還是有很大的差距。

41萬間意味著可能關乎著41萬人的租住,而根據銘先生的說法,他對蛋殼公寓已經越來越沒有信心。他會逐步號召業主強制收房,即便最后租客無家可歸。按照他的說法,不引起關注,這個問題無法短時間內解決。

同樣遭遇的還有南木,他在2月1日主動打電話詢問客服,對方回應會延期打款。2號又接到了官方的電話,直接通知要免一個月房租。對方給出的付款時間是,疫情結束后的下一個付款日,而所謂“疫情結束”的日期并沒有給出具體說明。

他現在能做的,也只是在一些平臺上投訴一下,或者打打客服電話(依然有太多人等待)。但他也并沒有否認會和其他北京業主一樣,采取強制收房的辦法挽回損失并逼迫蛋殼公寓妥善處理。

不過,從鞭牛士的調查來看,有類似遭遇的業主在細節有很大的出入。比如,業主阿樂。

根據他的說法,蛋殼在1月16日的時候就曾聯系過他,當時要求他降租,但并未協商成功。

之后,蛋殼公寓曾給出過以賠付房租+違約金的形式,換取1月份的免租期。但是,違約賠付一直沒有任何動靜。直到2月3日,官方致電再次要求增加一個月的免租期。

但即便已經承擔了一個月的損失,阿樂依然沒有像上面幾位業主那樣,有強制收房的計劃,他唯一的訴求就是,希望蛋殼公寓能按合同辦事。如約打款,逾期的繳納違約金。

當然,此事并沒有局限在北京和武漢兩地。

金先生是一位天津業主,他以4000左右的價格,將名下一套兩居室租給了房東。據他之后的查到的信息,那套房源已經被隔斷成了四居。

同樣是在2月1日,蛋殼公寓在電話中通知他由于疫情要增加房源的空置期,除此之外的房租要延后一個月交付,如果疫情持續,可能還會延后。

據金先生的解釋,空置期并不同于上述的免租期,空置意味著房源未被租用,平臺可以此來減少相應時間內的房租。但據金先生的說法,他的房子已經有租客入住,并不屬于空置,平臺延長空置期的說法站不住腳。

此外,和南木一樣,官方也并沒有給金先生一個“疫情結束”的具體日期。

不過,與其他幾位業主不同的是,金先生在黑貓投訴平臺投訴后,收到了蛋殼公寓的反饋電話。對方表示,房租繳納時間由延期一個月改為十五天。

官方此次給出的理由是,“疫情嚴重,希望業主和蛋殼同舟共濟”。和其他業主一樣,金先生也無法接受這種拿他人利益做慈善的做法。目前,金先生希望可以在法律允許范圍內最大程度維權,并且有準備請律師處理。

和主張強制收房的業主不同,南京的文先生處理態度要更溫和。

2月2日,蛋殼公寓對文先生表示,希望可以3月打款,但只打兩個月的房租。官方給他的說法是,平臺會對租客減免三個月的房租,希望業主承擔其中的一個月。

但是,文先生比較懷疑蛋殼的實力,從而提出了三個月中,每個月由他承擔其中的三分之一房租的方案。但蛋殼公寓的工作人員并未接受,只推說會匯報。

之后,文先生了解到,很多房客其實沒有被免房租,由此對蛋殼公寓的真實目的產生了懷疑。

不過,最讓文先生擔心的并不是蛋殼公寓拖欠的一個月房租,而是租客。“我不了解租客簽了多長時間、支付了多少房租,如果我強制解約,這些租客誰來負責呢?”

所以,他主張和租客一起維權,但是,萬不得已他也會選擇優先保住自身利益,畢竟每月都房貸要還。

也許一些局外人很難理解,拖欠或少付一些房租,對于這些有房一族來說應該不算大問題,為什么會有這么強烈的反彈。

針對這個問題,南木在采訪中曾分享了一篇文章,講的是,一位房客希望房東減免房租,而房東希望直接免費把房子過戶給前者。理由是,房子買虧了,如今要補70萬的窟窿和每月三萬的房貸。過戶之后,負擔也可以轉嫁了。

或許文章內容有些魔幻,但大概能代表相當一部分業主的心聲吧。

目前,業主和蛋殼的主要矛盾是,平臺拿著房租獻愛心,卻讓業主承擔損失,更致命的是,業主沒有看到房客被免了房租。

試想一下,如果蛋殼公寓不以疫情防控的名義拖欠房租,恐怕事情不會鬧到如今這個地步,甚至被扣上了“發國難財”的帽子。

很多人其實都沒有提及,蛋殼公寓在疫情爆發的初期,確實有拿出800套房源供醫護人員免費使用。這在長租公寓平臺里是獨一份,本是一個為品牌加分的操作,如今卻化為泡影。

而且,拖欠業主房租的負面影響還遠不止與業主的糾紛這么簡單,蛋殼公寓的租客也開始意識到了問題……

無法被減免的房客租金

鞭牛士

業主維權的立足點之一是,平臺并沒有對租客減免租金,卻要減免業主的租金,“兩頭吃”的罪名就此成立。

不過,經過鞭牛士的采訪,發現即便平臺想減免租客的房租,短期內也做不到。原因很簡單,部分房客交的不是房租,而是貸款。

用過長租公寓平臺的用戶大概都能了解,平臺一般提供多種付款方式,包括月付、季付、半年付、年付,以自如為例,幾種方式平均每月的費用呈遞減趨勢。

但根據鞭牛士對多位租客的采訪,蛋殼主推的支付方式為月付,而季付付款方式要比月付貴出很多,有說高出20%,也有說高出800左右。過高的差價,很容易勸退租客。

月付,也就是上文提到的貸款。

大周是一位北京的蛋殼公寓租客,一家三口租了三居室中的一間。當初,租房的時候,雖然他意識到了貸款為題,但平臺可選的付款方式只有月付。當時,代辦人員表示,這是公司要求。

相比之下,明月可能就是屬于另一批對貸款不知情的租客了。

據他的介紹,當時看房的時候,帶看人員并沒有詳細說明貸款一事,只要求租戶按流程辦理。幾次繳費之后發現了其中的問題,但對應的蛋殼公寓管家表示沒有任何風險,只是平臺的一個通用流程。

明月也是在看到相關報道后才意識到問題的嚴重性,而這種被房客稱作“租金貸”的付款方式的最大風險就是,貸款與個人征信綁定。但相關工作人員對明月表示,退租的時候一切都會處理妥當,不會存在隱藏風險。

根據他提供的付款信息,貸款的收款方為微眾銀行,也就是由騰訊牽頭成立的國內首家互聯網銀行。2014年12月被批準開業,總部位于深圳。當然,這種由蛋殼代辦的貸款業務,微眾銀行也并未通過電話、短信等形式要求本人確認。

除了大周、明月這種被推銷使用月付的租戶以外,還有確實因為資金壓力而選擇月付的租客。

小偉就是工作在武漢的一名應屆畢業生,押一付三的季付對他來說太高,退而求其次選擇了月付。不過,除了畢竟敏感“貸款”這個字眼以外,其他都比較佛系。

在他的認知里,房租總要按時繳納的,如果這樣應該就不會影響征信了。甚至,即便在疫情如此嚴重、歸期未定的情況下,他還是提前一周繳納了2月份的房租。

有同樣想法的還有阿柒,他其實在辦理入住的時候就意識到了問題,因為帶看人員讓他拍攝手持身份證的照片,因而起疑。但即便在帶看人員明確表示月付就是付貸款之后,他還是選擇了月付。

他覺得,無論如何都需要按時繳納房租,這樣也就不會影響到個人征信。另外一個因素就是,月付以外的付款方式不僅更換麻煩,而且價格要高出很多。

根據此前的報道,蛋殼公寓官方稱,有對貸款一事進行詳細的書面說明,并且有其他可選項。而且,貸款利息由平臺代付。不過,在租客維權群中,一些租客表示,從去年9月份開始,有關分期貸款的說明就沒有再出現在合同中。

實際上,在業主普遍聲討的背景下,蛋殼確實做出了讓步,在2月3日推出了一項針對疫情期間的租客租金減免措施。

這項減免措施總結起來就是,武漢租客計劃返還一個月租金,其他城市將根據國家文件規定的延期天數返還相應的租金,但不可提現。

但重點是措施的灰字說明部分,返還的租金只能用于繳納水電燃氣等生活費用,以及續租的首付款。而抵扣租金的部分,特別說明“分期月付除外”。

而根據鞭牛士的調查,武漢租客明確規定在3月2日之后收到返還租金,而其他城市,比如北京,信息收集要等到2月10日,具體返還日期未明確說明。

對于這一政策,鞭牛士采訪的多位租客一致認為太過“雞肋”,而且,作為曾被主推的分期月付,此次被排除在了返還范圍外。

小偉對此說了一句,“灰字都是坑人的”。

不過,如果仔細想一下也能明白蛋殼公寓為何這樣規定。按照此前的報道,蛋殼公寓的分期業務的操作方式是,由銀行一次性支付房屋租金給蛋殼,租戶再簽訂貸款協議成為貸款人,每月還款。

既然蛋殼公寓已經將租金提前拿走,想要減免、返還的話,需要銀行點頭才行。

業主、租客一條心,蛋殼信譽度大跌

鞭牛士

隨著事件的發酵,越來越的租客、業主加入到對此事的討論中。業主方面的情況比較明朗,有合同在手,逾期15天是有正當理由維權的。而對于租客來說,他們是平臺、業主、租客三者中最為弱勢的一方。

業主強制收房,租客無處可去。平臺沒有誠意減租,租客承擔損失。想要提前解約,租客押金拿不回來,還要擔心貸款協議的后續處理。

據明月的一位律師朋友給出的建議,租客是和蛋殼公寓簽訂的合同、協議,這些條款并不能約束銀行,即提前解約等所帶來的貸款違約等事項,都需要租客自負。

當然,以上也只是相對而言,業主的日子也不好過。

不過,值得關注的是,租客、業主達成了相互諒解。在租客的維權群中,不少租客提議不要對業主心存芥蒂,而是要積極溝通、聯合。而且,即便房東強制收房,部分房客也表示理解,這其中就包括阿柒。

而鞭牛士采訪的多位業主,很大程度上也能理解租客的處境,并且有不少業主有意愿和租客取得聯系,從而由房東直租。這本就是一個雙贏的做法。

不過,經過此事,蛋殼公寓甚至整個長租公寓市場的信譽都受到了比較大的沖擊。

蛋殼公寓的租金貸款是大多數房客所無法接受的,尤其是一些租客在辦理過程中并未被明確告知,有種被“忽悠”的感覺,這也導致了后期知情后對蛋殼公寓好感度的再次降低。

而由于此次事件的爆發,導致很多潛在的負面爆發。比如小偉,他在所租住的五居室里曾遇到過現金失竊的事情,金額不大,但成了他心里的一個疙瘩。加之現在混亂的情況,他更堅定了換房的信心。

“還會選擇類似的租房平臺嗎?”

“不了,想找房東直租的。”

換房、退租成了目前一些租客的強烈意愿,比如大周,本就已經計劃換房了,但上述維權事件爆發后,他決定拋棄蛋殼公寓選擇自如。

但更多的可能是像明月這樣的租客,他是從7月份才開始簽訂的租房合同,按照這些平臺必須簽訂一年合同的規定,他想正常解約至少要再等5個月。

對于類似的租客來說,在南京這樣的城市,提前解約最多扣除1000多的押金(一個月租金)。這些損失一些租客也許可以承擔,但明月更擔心的是背后的貸款問題,蛋殼公寓能否妥善處理呢?

相比租客,蛋殼公寓在業主端失信更為嚴重,由此導致很多業主不再有合作的意愿。

特殊時期的“走鋼絲”行為

鞭牛士

維權事件爆發后很多人應該都想不明白,蛋殼公寓為什么會在疫情防控如此重要且敏感的時期做出如此的操作。

被外界提及最多的就是蛋殼公寓的資金問題。

有一個值得參考的信息,曾經有一位從蛋殼公寓跳槽到自如的管家(北京地區)對鞭牛士表示,他之前在蛋殼從事收房(與業主簽訂租房合同)的工作。據他的說法,為了與頭名的自如競爭,蛋殼公寓采取了價格戰,每每都會開出比其他平臺更高的租房價格。

當然,價格戰并不等同于企業存在問題,而且長租公寓這么大的市場,需要新鮮的血液進入頭部梯隊。但,價格戰確實也需要大量資金支撐。

1月17日,蛋殼公寓正式登陸紐交所,但首日即破發。

作為上市企業,蛋殼公寓的開年并不順利。1月底,脈脈上已經有人在曝光蛋殼公寓疑似變相裁員,員工工資只發放北京最低標準的1500元。

而且,有一位業主對鞭牛士表示,維權群之所以會出現疑似公司的內部資料,其來源就是內部員工,原因他們的工資被“克扣”,想要“出口氣”。

其實,上述情況從蛋殼公寓的招股書中能看出一些端倪。

招股書顯示,蛋殼公寓2017年、2018年營收分別為人民幣6.56億元、26.75億元。2019年前9個月,營收為人民幣49.997億元,2018年同期為人民幣16.73億元,同比增長199%。

但與此同時,2017年、2018年的凈虧損分別為人民幣2.72億元、13.69億元。2019年前9個月,凈虧損為人民幣25.16億元,2018年同期為凈虧損人民幣8.13億元。

從這些數據中,你能看到蛋殼公寓巨大的營收能力,但同時也能感覺到巨大的虧損所帶來的潛藏風險。

不過,如果我們結合大環境來看,由于疫情導致的封鎖等,原有租戶無法正常入住不說,換房、租房的人肯定也會出現大幅下降,企業一定存在較大的經營壓力,甚至各行各業的企業都是如此。

但在很多業主看來,蛋殼公寓的做法違背了根本的契約精神,這恐怕也會動了后者的根基,畢竟房源是長租公寓品牌競爭的根本。

如今,國內處在一個非常時期,經營壓力會比以往更大,連朱嘯虎、吳世春這樣的資本大佬都意識到了巨大的壓力,更何況處于成長期的企業。

不過,此時也更能考驗一個企業的韌性,尤其是長租公寓領域的企業,殘酷的商業之下,還要有溫度。

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